賃貸管理はどこまで任せるべきか

「どこまで任せるか」で経営方式は決まる

賃貸マンション・アパートを経営する際、多岐にわたる業務があり、専門性が必要だったり、すぐに対応しなければならないことも多かったり、一人ですべての業務をこなすのは難しいでしょう。そんな時は、不動産会社や管理会社に業務を委託してみてはいかがでしょうか？

下記で、賃貸管理を「どこまで任せるか」で決まる3タイプの経営方式について、それぞれの特徴などをまとめてみました。

一括借上げ方式（サブリース方式）

「賃貸管理はできるだけプロに任せたい」というオーナー様には、「一括借上げ方式（サブリース方式）」がおすすめです。これは、不動産会社あるいは管理会社と契約を結び、入居者募集はもちろん賃貸借契約の締結、家賃の回収、建物のメンテナンスなどの業務を、基本的にすべて任せるもの。建物や周辺の美化のための日々の清掃や、入居者のクレームやトラブルにも、経験とノウハウがあるプロが対応してくれますので、オーナー様も安心感があります。

この方法は、マンション・アパート経営が初めてだったり、会社勤めをしていてあまり時間がとれなかったり、物件と離れた場所に住んでいたりする人におすすめの経営方式。「一括借上げ方式（サブリース方式）」を請け負う企業は、マンションやアパートの設計に関しても専門知識を持っていることが多く、そのような企業は建設も請け負っています。委託する際の条件として、その会社でマンション・アパートを建てることが必要となる場合があります。

「一括借上げ方式（サブリース方式）」は、空室や家賃滞納があってもなくても、毎月決まった額の収入が得られるのが大きなメリット。保証料や一括借上げ賃料と呼ばれ、空室や家賃滞納があっても安定的に収入を得られるという特徴があります。

オーナー様は、委託手数料が引かれた金額（家賃総額の80～90%）を受け取ることになります。「一括借上げ方式（サブリース方式）」の場合は収入が安定しますので、銀行からの融資を受けやすくなるというメリットもあげられます。

ここで注意が必要なのは、不動産会社・管理会社から支払われる「一括借上げ賃料」は、多くの場合、2年ごとに見直されるということ。ずっと同じ額が保証されるわけではありませんので、覚えておきましょう。

この方式では、入居者は、オーナー様とではなく、管理会社と「賃貸借契約」を結びます。そのため、オーナー様は、どんな人が入居しているかがわからないというデメリットもあります。

管理委託方式

管理業務をひと通り任せる「管理委託方式」は、入居者管理・建物管理の中の幅広い業務を任せられます。どこまで委託できるかは会社や契約によっても違ってきますので、契約する際によく確認しておきましょう。

委託する範囲にもよりますが、「管理委託方式」の管理委託手数料は、家賃の5%～が目安。礼金や更新料、共益費などは、多くの場合対象外となります。空室対策として、どのように入居者募集を行っているかもチェックしておいてください。

「管理委託方式」は、「一括借上げ方式（サブリース方式）」とは異なり、滞納家賃の補償がないのが一般的で、空室がある場合はその分だけ家賃収入が減ってしまいます。収入の安定性を考えると、「一括借上げ方式（サブリース方式）」の方が、メリットがあるかもしれません。

自主管理方式

「自主管理方式」は、基本的にすべての管理業務をオーナー様が行う方式です。管理料や手数料なども発生しないため、家賃収入がすべて自分のものになるというのが大きなメリット。オーナー様自身でマンション・アパートを管理するため、入居者と日常的に交流できるところも魅力の一つです。

その代わり、日々さまざまな業務をこなさなければいけませんし、マンション・アパート賃貸経営のノウハウの他、自分自身の体力も必要です。また、トラブルやクレームはいつ起きるかわかりませんので、常にそれに備えておかなければならず、自分の時間もなかなかとれないでしょう。

管理するマンション・アパートの部屋数が少なく、自宅に近いならなんとかなるかもしれませんが、そうでない場合は管理自体が困難になってしまいます。