住宅設備の故障

法改正された「設備の一部滅失による賃料減額」のルール

改正前は「賃料の減額が請求できる」としていましたが、改正後は「当然に賃料は減額される」と、よりシビアになりました。

トイレやエアコンなどの設備が故障した場合、オーナー様が修理する義務が発生しますが、対応が遅くなって入居者が長期間不便を強いられるようなことがあった場合、家賃は当然減額しなければならなくなったのです。

さらに、入居者が設備の故障などを通知したのに対応してもらえず、入居者自身で修理した場合は、オーナー様は入居者から修理代を請求されることにもなります。

そのような事態を避けるためにも、入居者から設備故障の連絡があったら、できるだけ速やかに対応しなければなりません。

上記のような賃料減額に関してのトラブルを防ぐため、賃料減額に関しては、事前に賃貸借契約に盛り込んでおくと、トラブルを回避できるでしょう。

設備の故障について

設備の故障について、代表的なものは下記の通りです。

• エアコン
• 水回り（トイレ、浴室、キッチン、洗面台など）
• 給湯器
• ビルトインコンロ
• ビルトイン食洗機
• Wi-Fi付き物件の通信不良

部屋にある電球などの消耗品は、本的には入居者負担で、排水溝などのつまりについては、原因によってその時々の状況によりけりです。

排水溝のつまりに関して入居者負担となるのは、自身の掃除不足や、異物を落としてしまってつまったケース。オーナー様の負担となるのは、入居者が掃除できない範囲（排水管のつまり）や老朽化などのケースです。

入居者から設備故障の連絡があったら

入居者から設備が故障したと連絡があったら、まず状況を確認し、その後すみやかに設備会社に連絡して、修理するという流れになります。

その中で契約書を確認し、通知されてから修理までの日数を減額する必要があります。

入居者の故意や過失による故障の場合は、もちろんオーナー様の負担ではなく、修理代は入居者の負担となります。そのため、状況を確認することはとても大事な作業です。

設備について詳しくない場合は、自分だけで判断せず、プロの設備会社に任せて判断してもらうことをおすすめします。

賃料減額の割合は入居者との合意の上で決定

賃料減額について、対象となる設備、減額の割合を賃貸借契約書に明確に記載することで、入居者とのトラブルを防ぐことが可能です。

また、悪意による多額の請求を回避するためには、通知に関して「乙は故障などにより設備が使用できなくなってから○日以内に甲に申し出る」などという特約を明記しておくと効果的です。

公益財団法人日本賃貸管理協会の「サブリース住宅原賃貸借契約書（改訂版）」に、減額基準関する具体的な記載がありますので、興味のある方は是非確認してみてください。

この資料はサブリースに関しての規定ですが、一般的な賃貸借家契約の家賃減額のガイドラインとなりますので、参考になるかと思います。