物件の売却
マンション・アパート経営を行う上で、物件の売却について詳しく解説しています。マンション・アパート経営を考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸中の物件を売却するには
所有している賃貸物件を売却したい場合、どうすればいいのかわからないオーナー様もいるかと思います。
マイホームの売却とは違って、賃貸中の物件を売却する場合、今の入居者が安心して住み続けられるよう、または立ち退きできるよう、気を遣う必要があります。
そのため、オーナー様としては気になることも多いでしょう。
こちらでは、賃貸中の物件の売却について、詳しく解説します。基礎知識の他、注意点なども紹介しています。賃貸中の物件の売却を検討しているオーナー様は、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸中の物件の売却についての基礎知識
最初に、そもそも、賃貸中の物件を売ることは可能なのかどうかですが、結論から言うと可能です。
マンション・アパートなどの賃貸物件の所有権と賃貸権を、入居者が居住している状態のまま売主から買主に移転させることをオーナーチェンジといい、オーナーチェンジした物件をオーナーチェンジ物件（OC物件）と呼びます。
入居者がいる状態で売るオーナーチェンジは、賃貸中の物件を売る際の選択肢の一つ。他には、退去してもらってから売却する、入居者に売却するという方法があります。
入居者がいる状態で売るオーナーチェンジ
入居者がいる状態で売るオーナーチェンジの、売主・買主それぞれのメリット・デメリットは、下記の通りです。
売主のメリット
- 比較的短期間で現金化できる
- 売却期間中でも家賃収入を得ることができる
買主のメリット
- 購入直後から家賃収入を得ることができる
- 利回りの計算がしやすい
売主のデメリット
- 居住用の物件と比べると購入希望者が限定される
買主のデメリット
- 入居者に借家権があるので、無理に立ち退きを求めたり、自由にリフォームをしたりできない
- 入居者が居住しているので内見できない
- 建物の構造部分や水回りなどの修繕が必要になることがある
以上のように、売主や買主にとってはさまざまなメリット・デメリットがありますが、そのまま住み続けられる入居者にとっては、このオーナーチェンジという方法が適切です。
退去してもらってから売る
入居者に退去してもらい、空き家・空き室にしてから売る方法の、売主・買主それぞれのメリット・デメリットは、下記の通りです。
売主のメリット
- オーナーチェンジよりも購入後の自由度が高く、買い手が見つかりやすい
- 建売用地・マンション用地として活用できる場合は高く売却できる可能性がある
- ハウスクリーニング・リフォームなどをしてから売却できる
買主のメリット
- 内覧ができる
- 購入後に自由にリフォーム・建替えなどをできる
売主のデメリット
- リフォーム・大規模修繕が必要な物件の場合は買い手が見つかりにくい
- 立ち退き交渉・立ち退き料を支払う必要がある
買主のデメリット
- 購入費用とは別にリフォーム・建替え費用が必要
退去してもらってから売る方法では、入居者の立ち退きが一番の難点となります。借地借家法によれば「正当の事由」（第28条）がなければ立ち退きを求めることはできないとされていますし、立ち退き料の相場は家賃6ヶ月分といわれています。 メリットがある一方、オーナー様にとっても入居者にとっても、経済的・心理的にかなりの負担がかかるかもしれません。
入居者に売る
現在住んでいる入居者に購入してもらう方法です。物件が気に入っていて、毎月家賃を払って住み続けるより、いっそのこと購入してしまいたいと考えている入居者もいます。
その場合、入居者は引越しすることなくマイホームを手に入れることができます。
オーナー様は、新たに内覧の対応をしたり、労力と費用の掛かる立ち退き交渉・立ち退き料を支払ったりすることが不要となし、買い手を探す必要もなくなります。
もちろん、すべての入居者が購入を希望するとは限りませんが、長く住み続けてくれている入居者がいて、そのような話になった場合は、積極的に声をかけてみるのもいいかもしれません。
賃貸中の物件を売却する際は
賃貸中の物件を売却する際、不動産の売却を行う時の必要書類に加えて、「入居者との賃貸借契約書・管理会社との管理委託契約書・写真・図面・リフォームや修繕の履歴がわかる資料」が必要です。
不動産会社の査定を受ける前の段階で準備しておきましょう。
また、敷金や保証金については、入居者からの預かり金です。この敷金・保証金から、原状回復にかかる費用や、家賃を滞納している場合はその分などを差し引いて、残金が出れば入居者に返還する必要があります。