法改正によるサブリース契約

サブリースとは

サブリースとは、ひとことで言うと転貸借のこと。オーナー様が所有する賃貸物件をサブリース業者が一括して借り上げることをマスターリースといい、サブリース業者は、一括して借り上げた物件を第三者に賃貸して家賃収入を得るものです。この時、空室が発生する可能性もありますが、入居者の有無を問わず、サブリース業者はオーナー様に家賃保証を行います。

サブリース業者がオーナー様に支払う家賃は、入居者が実際に支払う家賃よりも低めに設定されています。その理由は、空室リスクを負ったり、入居者募集や手続きなどを行ったりするのは、サブリース業者だからです。

オーナー様としては、空室リスクに悩むこともなく、安定的に家賃収入を得られますので、実際に入居者が支払う家賃よりも少ないとはいうものの、メリットは大きいでしょう。

サブリースの問題点

国土交通省による「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」によると、「サブリース業者から、サブリース契約途中で大幅な家賃減額など、予期せぬ条件変更を求められて困っている」などのトラブルが多いことがわかりました。

サブリース家賃の減額を求められたのでサブリース契約を解約しようとすると、違約金を求められたというトラブルも多いようです。

サブリース新法について

前述した通り、2020年6月に成立した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」では、「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約（特定賃貸借契約）の適正化に係る措置」、「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」について問題解決を目的としたものとなっています。

2020年12月に施行された「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約（特定賃貸借契約）の適正化に係る措置」においては、以下のような規定が法律に盛り込まれました。

誇大広告の禁止

「賃貸物件のメンテナンスの実施方法」「特定賃貸借契約（サブリース）の解除に関する事項」「サブリース業者が支払うべき家賃」などについて、事実と著しく違う表示や、実際よりも著しく優良であるなどの誤認を生む表示の広告を出してはいけないとしています。

不当な勧誘行為の禁止

判断に影響を及ぼす重要な事柄について、わざと事実を伝えなかったり、事実と異なることを伝えたりして、サブリース契約を勧誘することを禁止しています。

特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

サブリース契約の対象となる賃貸住宅、サブリース契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項、サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法、サブリース契約の更新または解除に関する定め、転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項、サブリース契約期間に関する事項がある時は、その内容などについて、書面などを交付して説明しなければならないとしています。

サブリース新法で変わること

「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」の施行によって、上記の通り、「誇大広告の禁止・不当な勧誘行為の禁止・特定賃貸借契約締結前の重要事項説明」がサブリース会社に求められることになりました。

新法が施行されたことによって、今後どのような変化が生じる可能性があるのかをまとめています。

サブリース会社の説明責任

サブリース契約の理解不足によるトラブルを避けるためには、オーナー様自身が契約内容をしっかりと理解することが大切です。しかし、今まではサブリース契約についての規制がなかったため、サブリース契約の詳しい契約内容を説明しないままメリットばかりを強調するような悪質なサブリース会社も存在していました。

新法が施行されたことで、「特定賃貸借契約締結前の重要事項説明」がサブリース会社に義務付けられましたので、悪質なサブリース会社は生き残ることができなくなるでしょう。そのため、オーナー様がサブリース契約の内容をよく理解し、その上でサブリースを始められるという可能性が高まるといえます。